Diritti e doveri dei proprietari di immobili

I proprietari di immobili sono tenuti al pagamento delle seguenti imposte: ICI, IRPEF e addizionale IRPEF. Sono tenuti al pagamento di queste imposte anche coloro che hanno diritto di usufrutto o altro diritto “reale” su un immobile.

L’acronimo ICI sta per Imposta Comunale sugli Immobili e viene determinata confrontando il reddito del fabbricato e l’aliquota fissata dal comune. Per reddito del fabbricato si intende il valore scaturito di calcolo delle rendite catastali rivalutato del 5% e moltiplicato per 100 (se l’abitazione rientra nei gruppi catastali A, B e C con esclusione degli immobili che ricadono nelle categorie A10 o C1). E’ il comune stesso a fissare le rendite catastali in relazione alle caratteristiche degli immobili e dal relativo tipo di utilizzo.

L’IRPEF e le addizionali sommano il reddito degli immobili a altri redditi del proprietario tassati secondo le aliquote standard. Le aliquote IRPEF sono progressive il che significa che la tassazione del reddito di un immobile è legata al reddito complessivo del proprietario dell’immobile.

Le imposte sulla casa variano in base all’utilizzo che si fa dell’immobile:

se l’immobile è la prima casa

al proprietario spetta una deduzione dal reddito complessivo pari a all’intera rendita catastale dell’immobile e relative pertinenze. Per prima casa, o abitazione principale, si intende l’immobile posseduto a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto “reale” utilizzato come dimora principale.

Si ha altresì diritto alla deduzione quando:

• l’abitazione è dimora principale soltanto per i familiari che vi risiedono

• si trasferisce la dimora principale a seguito di ricovero permanente in istituti per lunga degenza. La deduzione rimane applicabile a patto che la casa non sia ceduta in locazione

la deduzione è applicabile ad una sola unità immobiliare e relativa pertinenza. Se l’abitazione è composta da più immobili solo l’immobile utilizzato come abitazione principale ha diritto alla riduzione delle imposte.

Anche l’ICI prevede uno sconto per la prima casa pari a 103.29 E, detrazione aumentabile a discrezione dei singoli comuni fino ad arrivare a un’aliquota ICI ridotta. L’aliquota ridotta, a partire dal 2001, si applica anche alle pertinenze.

Se si tratta di un immobile aggiuntivo all’abitazione principale

Nel calcolo delle imposte IRPEF relative a un immobile che non riveste il ruolo di abitazione principale si considera la rendita catastale rivalutata del 5% e con l’aggiunta di 1/3. L’aumento di 1/3 non viene applicato se l’abitazione è concessa in uso gratuito ad un familiare (coniuge, parente entro il terzo grado, affini di secondo grado) che risulti essere lì residente. L’aumento di 1/3 resta in vigore anche se l’immobile che si utilizza come abitazione principale non è di proprietà bensì in locazione.

Le imposte sull’acquisto di una casa

La prima imposta che incontriamo al momento dell’acquisto è il “registro”, se acquistiamo da un privato, o l’IVA se acquistiamo da un detentore di partita IVA come potrebbe essere, ad esempio, la ditta costruttrice. In aggiunta a ciò dobbiamo ricordare le imposte catastale e ipotecaria.

Se di acquista un immobile che non ricada tra gli immobili “di lusso” da un titolare di partita IVA operante nell’edilizia occorre pagare:

• IVA al 10%

• Imposta ipotecaria pari a 168E

• Imposta catastale paria 168E

Se sia acquista da un privato non soggetto ad IVA l’acquirente deve pagare direttamente al notaio:

• Imposta di registro del 7%

• Imposta ipotecaria del 2%

• Imposta catastale dell’ 1%

Le imposte vengono calcolate in base al valore dell’immobile dichiarato al momento della compravendita.

Cosa cambia se la casa oggetto dell’acquisto è la prima casa?

La legge prevede agevolazioni per l’acquisto della prima casa come un’aliquota ridotta per l’IVA (ridotta al 4%) o l’imposta di registro (ridotta al 3%), le imposte ipotecaria e catastali sono fissate entrambe a 168E. Per ottenere le agevolazioni è necessario che:

• l’immobile non sia di “lusso”

• sia ubicato nel comune di residenza dell’acquirente, nel comune in cui l’acquirente intenda trasferirsi entro 18 mesi, nel comune in cui questi svolge attività lavorativa (se diverso dal comune di residenza), nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro

• l’acquirente sia cittadino italiano residente all’estero regolarmente iscritto all’AIRE

• l’acquirente non sia titolare (esclusivo o in comunione col coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione

• di non essere titolare, neppure per quote o comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto di abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.

Le agevolazioni interessano anche le pertinenze con il limite di una sola pertinenza per categoria:

• c/2 cantina o soffitta

• c/6 garage o box auto

• c/7 tettoia o posto auto

la pertinenza può essere stata acquistata con atto notarile separato.