Il mediatore e la legge

Il mediatore immobiliare è una figura disciplinata dal Codice Civile, nello specifico dagli Articoli 1754 e 1765. Ad essi si aggiungono normative e disposizioni specifiche.

La Legge N° 39 del 3 febbraio 1989, inoltre, disciplina le attività del mediatore e si accompagna ai Codici Deontologici stilati dalle associazioni di categoria. Compito dei Codici Deontologici, che hanno assunto una valenza generale, è quello di tutelare la professionalità dell’operatore e di garantire i diritti dei clienti. Tra i principi cardine dei Codici Deontologici troviamo la professionalità, l’indipendenza e la trasparenza nei confronti dei colleghi e dei clienti.

Compito del mediatore è quello di “mediare” in maniera imparziale e equidistante tra le parti coinvolte nella transazione: colui che vende e colui che acquista. Più concretamente, il mediatore non si limita ad individuare potenziali venditori e potenziali acquirenti ma partecipa alla transazione per assicurare ad entrambe le parti il miglior compromesso e la maggior soddisfazione possibili. Il mediatore ha il compito di agevolare il raggiungimento degli accordi e di prestare le proprie competenze professionali per l’elaborazione di pratiche come il compromesso o il rogito. Se impegnato della ricerca di una delle parti (venditore, acquirente o locatario), il mediatore può avvalersi della collaborazione di colleghi e deve ritenersi libero di trattare con chiunque con la massima indipendenza.

Come già accennato, mediazione è sinonimo di coinvolgimento diretto nella transazione: la semplice segnalazione di un immobile attraverso siti internet o telefonate, ai fini di mettere in contatto le parti, non può essere ritenuta mediazione. Il mediatore il cui intervento è stato determinante alla conclusione di un affare ha diritto ad una provvigione (detta mediazione). Ciò non toglie che il cliente possa versargli un compenso, sebbene non giuridicamente dovuto, anche nel caso di affari non conclusi.

L’inquadramento giuridico

Il Codice Civile, attraverso l’articolo 1754, definisce “mediatore” colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Compito del mediatore è avvicinare le parti coinvolte nell’affare per agevolare la conclusione dello stesso. A questo fine può interporsi tra le parti senza contrarre un rapporto costante con alcuna di esse, il mediatore può altresì occasionalmente operare a favore di altri soggetti.

In base a quanto si evince dal codice civile il mediatore:

• si adopera per agevolare il raggiungimento di un accordo tra le parti;

• opera con imparzialità e autonomia in maniera indipendente dalle parti. L’indipendenza dalle parti va mantenuta fino alla risoluzione dell’affare. A contratto firmato, il mediatore può farsi rappresentante di una delle parti limitatamente agli atti di esecuzione del contratto già concluso. L’obbligo di neutralità si esaurisce nella cessazione delle funzioni per le quali si è adoperato.

• è determinante ai fini della conclusione dell’affare.

I compiti del mediatore

Il compito principale del mediatore è individuare le parti interessate alla conclusione di un affare ovvero i potenziali venditori e i potenziali acquirenti. L’intervento diretto nell’affare è tendenzialmente saltuario sebbene le trattative possano protrarsi per lunghi periodi richiedendo ripetuti contatti.

Per esercitare l’attività di mediatore come persona singola o società è necessaria l’iscrizione al “ruolo degli agenti di affari di mediazione” presso la Camera di Commercio locale. Nel caso l’attività di mediazione venga svolta da una società tale attività deve essere esplicitamente indicata nell’oggetto sociale.

E’ facoltà del mediatore l’esercizio di attività collaterali, siano esse connesse o meno a una buona risoluzione dell’affare (agevolare la concessione di un mutuo o di un leasing) e può curare affari “speciali” (perizie giudiziarie e non, stime e valutazioni di mercato, consulenze relative al settore in cui il mediatore opera).